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中国高端酒店甩卖潮:酒店资管“变天了”

发布时间:2024-08-28 19:11:28    次浏览

  近几年来,大量高端酒店陷入“甩卖潮”,挂牌拍卖的数量增多,引发媒体关注。

  根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计,今年1到7月,全国共342个高端酒店被拍卖,但85%的结果是流拍。

  这种趋势,在2023年已经露出苗头。去年6月20日,重庆解放碑威斯汀酒店以10.38亿元起拍,但因无人竞拍而流标。

  包括北京的建国铂萃酒店、新华联丽景湾酒店、上海虹口喜来登酒店、广州凤凰山旅游度假村等多宗酒店均通过法拍完成交易。

  尽管法拍资产中有一些是烂尾项目,但也有部分处于正常运营状态。这些资产因股东债务问题被法拍,通常价格折让,进而提升了买家的回报率

  整体来看,这些高端酒店的出售方通常是房地产开发商,比如金茂、华侨城、碧桂园等。

  类似情况曾在2014年也发生过,当时国内五星级酒店大规模上线,经历过一波“甩卖潮”。

  最近这一现象再次出现,究其原因还是如今房地产市场下行,地产公司资金压力巨大,急需出售资产来减轻债务、现金流负担。

  而这次地产商割下的“肉”,正在逐渐被国企、煤老板及其他实力雄厚的民企接盘。

  去年,金峰水泥以40.73亿元的价格,纳米体育平台先后收购了虹口三至喜来登酒店和上海宝格丽酒店。

  此外,在当前市场环境下,团队客群对价格波动非常敏感,且成本控制更为严格。这也极大限制了高端酒店目前的收益水平。

  由于酒店业态建造成本高、 运营要求高、纳米体育平台市场敏感度高、现金流可预见性相对较低,且市场流动难度大,高端酒店和度假村的业主们目前承受着巨大的压力。

  但需要指出的是,2023年开始,商业地产市场进入调整期,而高端星级酒店资产则成为了家族投资者关注的重点,成为他们的防御性投资首选。

  随着公募REITs为长租公寓提供了明确的退出渠道,以及国家出台了支持长租公寓的政策,酒店资产,特别是那些小体量且适合改造为长租公寓的酒店,变得更加受欢迎。

  相较于写字楼资产,优质酒店资产在出售时“折价”较低,能带来稳定的现金流和增值潜力。

  在一线城市,类似交易的价格也相对较高。2023年全年,共有22笔酒店大宗交易,酒店交易额占全年总交易额的7%,这两项数据都是近五年的新高。

  当然,所有人都心中有数,高端酒店——“地产升值+租金红利+运营收益”的构成,正在发生变化。

  在地产上行期,酒店业主自持物业时,主要关注的是物业的升值收益,因此往往会选择高奢酒店品牌来提升物业价值。

  在租金上涨阶段,酒店的加盟商通过提前签订长期租约,能够锁定较低的租金,虽然这些租金低于未来市场租金的上涨幅度,但他们因此能获得租金红利。

  未来如果物业和租金红利减弱,运营收益的权重将日益凸显,这可能会导致国内酒店行业出现巨大变化。

  一些买家认为当前价格低迷是入手的好时机,将现在视此为“捡漏”良机,期待市场回暖后能够获得较高的回报。

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