近几年来，大量高端酒店陷入“甩卖潮”，挂牌拍卖的数量增多，引发媒体关注。

　　根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年1到7月，全国共342个高端酒店被拍卖，但85%的结果是流拍。

　　这种趋势，在2023年已经露出苗头。去年6月20日，重庆解放碑威斯汀酒店以10.38亿元起拍，但因无人竞拍而流标。

　　包括北京的建国铂萃酒店、新华联丽景湾酒店、上海虹口喜来登酒店、广州凤凰山旅游度假村等多宗酒店均通过法拍完成交易。

　　尽管法拍资产中有一些是烂尾项目，但也有部分处于正常运营状态。这些资产因股东债务问题被法拍，通常价格折让，进而提升了买家的回报率

　　整体来看，这些高端酒店的出售方通常是房地产开发商，比如金茂、华侨城、碧桂园等。

　　类似情况曾在2014年也发生过，当时国内五星级酒店大规模上线，经历过一波“甩卖潮”。

　　最近这一现象再次出现，究其原因还是如今房地产市场下行，地产公司资金压力巨大，急需出售资产来减轻债务、现金流负担。

　　而这次地产商割下的“肉”，正在逐渐被国企、煤老板及其他实力雄厚的民企接盘。

　　去年，金峰水泥以40.73亿元的价格，纳米体育平台先后收购了虹口三至喜来登酒店和上海宝格丽酒店。

　　此外，在当前市场环境下，团队客群对价格波动非常敏感，且成本控制更为严格。这也极大限制了高端酒店目前的收益水平。

　　由于酒店业态建造成本高、 运营要求高、纳米体育平台市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大，高端酒店和度假村的业主们目前承受着巨大的压力。

　　但需要指出的是，2023年开始，商业地产市场进入调整期，而高端星级酒店资产则成为了家族投资者关注的重点，成为他们的防御性投资首选。

　　随着公募REITs为长租公寓提供了明确的退出渠道，以及国家出台了支持长租公寓的政策，酒店资产，特别是那些小体量且适合改造为长租公寓的酒店，变得更加受欢迎。

　　相较于写字楼资产，优质酒店资产在出售时“折价”较低，能带来稳定的现金流和增值潜力。

　　在一线城市，类似交易的价格也相对较高。2023年全年，共有22笔酒店大宗交易，酒店交易额占全年总交易额的7%，这两项数据都是近五年的新高。

　　当然，所有人都心中有数，高端酒店——“地产升值+租金红利+运营收益”的构成，正在发生变化。

　　在地产上行期，酒店业主自持物业时，主要关注的是物业的升值收益，因此往往会选择高奢酒店品牌来提升物业价值。

　　在租金上涨阶段，酒店的加盟商通过提前签订长期租约，能够锁定较低的租金，虽然这些租金低于未来市场租金的上涨幅度，但他们因此能获得租金红利。

　　未来如果物业和租金红利减弱，运营收益的权重将日益凸显，这可能会导致国内酒店行业出现巨大变化。

　　一些买家认为当前价格低迷是入手的好时机，将现在视此为“捡漏”良机，期待市场回暖后能够获得较高的回报。

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